Etude de cas

Brief. Restructuration juridique & sociale

Comment faire face aux différents problèmes juridiques, fiscaux et financiers posés par le développement d'un groupe hotelier familial ? On sait que l'activité hôtelière mobilise des capitaux importants, nécessaires à l'acquisition des fonds et des murs. Les mutations d'immeubles, de fonds et de titres de sociétés, sont de ce fait susceptibles de générer des coûts fiscaux et sociaux élevés qui peuvent être un frein au développement et à la diversification des affaires ou rendre quasi-impossibles les rééquilibrages entre associes pourtant nécessaires pour tenir compte des aspirations et des projets des uns ou des autres. Il tout à fait essentiel, dans ces conditions de se doter d'un cadre juridique cohérent et propre à la mise en place d'une stratégie fiscale. Une organisation présentant ces caractéristiques facilitera la compréhension des dossiers par les financeurs et influera de manière favorable sur les décisions, elle permettra également de maintenir une bonne entente entre les membres de la famille dans la mesure où les règles du jeu auront été fixées d'avance et admises par tous.

La détention directe par l'exploitant des parts de SCI détentrice des murs et des parts de la SARL exploitant le fonds est le schéma le plus couramment observé. Celui-ci présente cependant de nombreux inconvénients tels que la taxation et l'assujettissement aux prélèvements sociaux des plus values réalisées en cas de cession de parts sociales ou encore la fiscalisation chez l'associé des revenus que la SCI est contrainte de dégager dès lors qu'une grande partie de l'acquisition a été financée par un emprunt remboursé au moyen de la perception de loyers en général calculés en fonction des échéances à régler. A cet égard, l'assujettissement au régine des revenus fonciers s'avère particulièrement pénalisant en raison de l'impossibilité de déduire la charge d'amortissement du bien et de la lourdeur accrue des prélèvements sociaux (15,5% actuellement). L'éventualité d'obtenir à terme une exonération des plus values de cession, contrepartie supposée avantageuse à l'application de ce régime peu favorable, n'est elle pas devenue chimérique par l'effet conjugué de la stagnation des prix de l'immobilier d'activité et du rallongement des délais de détention nécessaires à l'obtention d'une réelle et complète exonération ?

Dans ces conditions, l'assujettissement des revenus des SCI à l'impôt sur les sociétés, soit par l'option par la SCI pour ce régime ou, mieux, par le rattachement de l'usufruit des parts démembrées à une société soumise à l'impôt sur les sociétés (holding patrimoniale ou société d'exploitation de du fonds hôtelier) nous semble une parade appropriée.

Afin de faciliter les entrées ou retraits d'associés, sur la base de valeurs arrêtées de manière équitable, nous avons préconisé que les différents membres du groupe familial disposent de holdings patrimoniales détentrices des droits dans les sociétés immobilières et les sociétés d'exploitation. Ainsi, les cessions de parts détenues par les holdings bénéficient d'un régime fiscal favorable. Il en est de même des distributions de dividendes ou opérations assimilées telles qu'une réduction de capital décidée en vue de la sortie d'un associé. Par ailleurs, l'existence de ces holdings permet une gestion souple de la fiscalité des revenus.

Au total si la structure mise en place s'est avérée très efficace par apport aux objectifs recherchés, elle a eu pour effet indirect et bénéfique, l'acquisition par les personnes concernées d'une véritable "culture" juridique et fiscale, utile pour éviter les actions trop précipitées ou motivées par des objectifs de court terme, voire par des effets de mode.